종로 4대문 안 가장 핫한 부지…창신4구역 950% 용적률이 만드는 시세 vs 14년 방치된 땅의 진짜 가치는

안녕하세요, 경제 이슈와 쏠쏠한 생활 꿀팁을 쉽고 재미있게 풀어드리는 비즈니스 부부입니다.

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오늘은 서울의 중심, 종로의 심장에서 피어날 거대한 프로젝트, 창신4구역 도시환경정비사업을 소개해 드리려 합니다.

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동대문과 동묘 사이, 서울 4대문 안이라는 독보적인 입지를 자랑하지만, 10년이 넘는 세월 동안 개발과 해제를 반복하며 우여곡절을 겪어왔습니다. 하지만 최근 다시 한번 재도약의 기지개를 켜고 있는데요.

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과연 이곳이 투자의 기회가 될지, 아니면 또 다른 기다림의 시작일지 꼼꼼하게 따져보겠습니다.

창신4구역, 어떤 곳인가요?

 

출처: 서울시 정비사업 정보몽땅

서울 종로구 창신동 330-1번지 일대, 약 3,600평 규모의 상업지역입니다. 2010년 뉴타운 지정 후 2013년 해제되었다가, 2014년 도시환경정비구역으로 전환되며 기사회생했습니다. 2022년 정비구역 지정이 확정되어 현재는 조합설립을 준비 중입니다.

항목	내용
위치	종로구 창신동 330-1번지 일대
구역 면적	11,915.3㎡ (약 3,600평)
총 세대수	420세대 (분양: 336세대, 임대: 105세대)
최고층	36층 (지상), 6층 (지하)
용적률	최고 950%
상업시설	상가 등 포함
공공시설	공공문화시설(2,938.5㎡)

왜 주목해야 할까요? (투자 포인트 4가지)

첫째, 950% 용적률의 압도적 가치

일반적인 주택 재개발(용적률 230% 수준)과 다릅니다. 상업지역이라 최고 36층, 용적률 950%의 초고층 복합 개발이 가능합니다. 주거, 상업, 문화가 어우러진 랜드마크가 들어서면 사업성이 획기적으로 높아질 수 있습니다.

둘째, 4대문 안의 최강 입지

동묘앞역(1, 6호선), 동대문역(1, 4호선)이 코앞이고, 청계천과 동대문 패션타운, DDP를 끼고 있습니다. 서울대병원 등 대형 의료기관도 가깝습니다. 서울 도심 한복판이라는 입지는 변하지 않는 최고의 가치입니다.

셋째, 연예인 아파트의 상징성

구역 내에 1960년대 지어진 동대문아파트(일명 연예인 아파트)가 있습니다. 과거 연예인들이 많이 살았던 곳으로, 지역의 문화적 가치를 더해줍니다.

 

넷째, 초기 단계의 진입 기회

아직 조합설립 전이라 상대적으로 저렴하게 진입할 수 있는 시점일 수 있습니다. 개발이 완료되면 인근 텐즈힐 등을 뛰어넘는 가치를 형성할 것으로 기대됩니다.

하지만 반드시 체크해야 할 리스크

기나긴 기다림

뉴타운 지정부터 벌써 14년이 흘렀습니다. 앞으로도 조합 설립, 시공사 선정 등 갈 길이 멉니다. 최소 5~8년 이상 묵혀둘 각오가 필요합니다.

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잦은 계획 변경

최근 정비계획이 변경되면서 일부 주민들의 반발이 있습니다. 사업 방식 변경으로 인한 불확실성이 존재합니다.

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입주권 불확실성

상업지역 내 구분상가(일명 쪼개기 물건)의 경우 아파트 입주권을 받을 수 있는지 여부가 명확하지 않을 수 있습니다. 꼼꼼한 확인이 필수입니다.

비즈니스 부부의 한 줄 평

창신4구역은 입지는 명품이나, 시간은 미지수인 곳입니다.

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서울 4대문 안, 쿼드러플 역세권, 950% 용적률이라는 조건은 어디서도 찾기 힘든 보석과 같습니다. 언젠가는 반드시 개발될 수밖에 없는 땅임은 분명합니다.

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하지만 그 언제가 언제일지는 아무도 장담할 수 없습니다. 10년 이상의 긴 호흡으로 묻어둘 수 있는 여유 자금이 아니라면 신중하게 접근해야 합니다.

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비즈니스 부부였습니다. 감사합니다.